Реестровая модель в строительстве: с 1 сентября 2026 года разрешения на строительство и ввод объектов выдаются только в электронном виде

С 1 сентября 2026 года в России действует новый порядок выдачи разрешительной документации в сфере строительства — так называемая «реестровая модель». Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию больше не выдаются как отдельные документы, будь то бумажные или электронные. Подтверждением наличия разрешения отныне является запись в едином электронном реестре, которая ведётся в государственной информационной системе «Стройкомплекс.РФ».

Прошло уже две недели с момента вступления закона в силу, и первые регионы начали разъяснять, как новые правила работают на практике. Так, 14 сентября 2026 года Мосгосстройнадзор официально прокомментировал переход Москвы на реестровую модель: председатель ведомства Антон Слободчиков пояснил, что юридически значимым результатом госуслуги стала запись в одном из четырёх цифровых реестров разрешений и уведомлений в Государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города. Заявители отслеживают статус заявки через личный кабинет на портале mos.ru, а при положительном решении получают выписку из реестра с QR-кодом, который ведёт непосредственно к электронной записи.

Для застройщиков, девелоперов и подрядных организаций по всей стране это означает изменение сложившихся за многие годы процедурных алгоритмов. В настоящей статье — детальный разбор новых правил: нормативная база, порядок действий, переходный период и практические последствия для участников строительного рынка. Материал подготовлен экспертами компании «ТОП Групп», осуществляющей проектирование, строительство и оснащение промышленных зданий и комплексов системами холода и ОВиК.

Нормативная база: какие документы регулируют новые правила

Реестровая модель вводится пакетом нормативных правовых актов федерального уровня, образующих трёхуровневую систему регулирования. Базовым законом, заложившим переход на реестровую модель, стал Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ. Финальные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации внесены Федеральным законом от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон был принят Государственной Думой 22 июля 2026 года, одобрен Советом Федерации 24 июля 2026 года и подписан Президентом Российской Федерации 4 августа 2026 года.

На уровне подзаконных актов Правительства Российской Федерации приняты Постановление от 25 мая 2026 года № 596 «О реестре разрешений на строительство объектов капитального строительства и реестре разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию», а также Постановление от 23 мая 2026 года № 589. Таким образом, реестровая модель опирается на полноценную трёхуровневую систему: федеральные законы вносят изменения в Градостроительный кодекс, а подзаконные акты Правительства РФ устанавливают порядок ведения реестров и взаимодействия участников.

Суть реестровой модели: запись вместо документа

Ключевое изменение заключается в том, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию больше не существуют как самостоятельные документы. Вместо этого уполномоченный орган вносит запись в соответствующий реестр, и именно эта запись является юридическим подтверждением наличия разрешения. Законодатель создаёт четыре реестра: реестр разрешений на строительство объектов капитального строительства, реестр разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, реестр уведомлений о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, а также реестр уведомлений об окончании строительства объектов ИЖС и садовых домов. Все эти реестры ведутся на русском языке в электронном виде в единой государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности «Стройкомплекс.РФ» (для регионов — в собственных ГИСОГД, интегрированных с федеральной системой, как это устроено, например, в Москве).

Технические параметры ведения реестров имеют принципиальное значение для понимания новых правил. Каждой записи присваивается уникальный реестровый номер, который невозможно изменить или использовать повторно. Предусмотрено автоматическое внесение сведений о выданных разрешениях, а также фиксация изменений, продления и прекращения действия разрешений. После истечения срока действия разрешения либо после ввода объекта в эксплуатацию запись переводится в архивный статус. Важно отметить, что удаление реестровых записей не допускается. Застройщики получают автоматическое уведомление о всех изменениях через портал Госуслуг (в Москве — также через личный кабинет на mos.ru). Подтверждением наличия разрешения служит выписка из реестра, зачастую с QR-кодом, ведущим к электронной записи, — именно выписка, а не отдельный документ, становится официальным подтверждением для всех контрагентов и контролирующих органов. Сведения реестра носят открытый характер, за исключением информации, составляющей государственную или иную охраняемую законом тайну.

Переходный период: регионы могут работать по старым правилам до 1 сентября 2027 года

Законодатель предусмотрел переходный период для регионов, которые не успели технически подготовиться к переходу на реестровую модель. Высшие исполнительные органы субъектов Российской Федерации вправе установить нормативным правовым актом, что до 1 сентября 2027 года выдача разрешений на строительство, прекращение действия разрешений, выдача разрешений на ввод, внесение изменений в ранее выданные разрешения, а также рассмотрение уведомлений по объектам индивидуального жилищного строительства осуществляются в порядке, действовавшем до 1 сентября 2026 года. В регионах, воспользовавшихся этим правом, бумажные формы разрешений и уведомлений, утверждённые Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, остаются действительными до сентября 2027 года. Решение о продлении «старых» правил принимается на уровне субъекта Российской Федерации, а не муниципалитета.

Инициатором отсрочки выступило Архангельское областное собрание депутатов, внёсшее в Госдуму соответствующий законопроект ещё в начале июня 2026 года. Авторы указали, что в региональном бюджете не предусмотрены средства на техническую подготовку к переходу — закупку и внедрение необходимого программного обеспечения. В пояснении к инициативе отмечалось, что аналогичная проблема характерна и для других субъектов Российской Федерации. Несмотря на то что Правительство РФ в своём отзыве указало на уже урегулированность вопроса (право на отсрочку было закреплено законом № 299-ФЗ), сам факт внесения такого законопроекта показывает остроту проблемы недофинансирования цифровизации на региональном уровне.

Свою роль в переходном периоде играет и федеральный график цифровизации: типовое отраслевое решение «Управление строительством» на платформе «ГосТех», которое должно объединить ГИСОГД, информационную систему управления проектами и региональный государственный строительный надзор в единый контур, планируется внедрить только во втором квартале 2027 года — то есть позже даты вступления закона в силу. Это одна из причин, по которой часть регионов предпочла отложить полный переход. Для застройщика это означает, что в зависимости от региона, где реализуется проект, порядок получения разрешительной документации может различаться. В одних субъектах Российской Федерации с 1 сентября 2026 года действует реестровая модель (например, Москва), в других — до 1 сентября 2027 года сохраняется прежний порядок. Застройщику необходимо уточнять актуальные правила в том регионе, где ведётся строительство.

Исключения: для объектов обороны и безопасности — бумажные реестры

Законодатель сделал исключение для организаций, чья деятельность связана с государственной тайной. Реестры разрешений на строительство, выдаваемых федеральными органами исполнительной власти в сфере обороны, органами обеспечения безопасности, органами государственной охраны, органами внешней разведки, органами мобилизационной подготовки и мобилизации, а также в отношении объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, ведутся на бумажном носителе без использования единой информационной системы «Стройкомплекс.РФ». Порядок ведения таких реестров устанавливается соответствующими федеральными органами и организациями, уполномоченными на выдачу разрешений. Для промышленных застройщиков, не работающих с объектами оборонного и специального назначения, это исключение носит справочный характер, но важно знать о его существовании для понимания полноты картины.

Судьба ранее выданных разрешений

Для застройщиков, у которых уже есть разрешения, полученные до 1 сентября 2026 года, предусмотрен чёткий порядок. Ранее выданные разрешения на строительство и разрешения на ввод продолжают действовать до окончания установленного в них срока. Их не нужно «перерегистрировать» или заменять на реестровые записи — это прямо подтвердили и в Москве, отдельно пояснив, что разрешения, выданные до 1 сентября 2026 года, сохраняют силу до истечения указанного в них срока. Однако внесение изменений в ранее выданные разрешения после 1 сентября 2026 года осуществляется путём внесения записи в соответствующий реестр. То есть даже для «старых» разрешений любые корректировки — изменение параметров объекта, продление срока и тому подобные действия — производятся уже по новым правилам, через реестровую запись. Прекращение действия разрешений, выданных до 1 сентября 2026 года, также оформляется через реестры. Таким образом, хотя сами разрешения остаются действительными, все последующие действия с ними осуществляются в рамках новой модели.

Практические последствия для застройщиков и подрядных организаций

Для компаний, работающих в сфере промышленного строительства, включая проектирование, строительство и оснащение объектов инженерными системами холодоснабжения и ОВиК, новые правила влекут ряд практических последствий. Прежде всего, это касается проверки разрешительной документации. Контрагенты и контрольные органы получают единый источник проверки действительности разрешений на строительство и ввод объектов — систему «Стройкомплекс.РФ» и её региональные аналоги. Проверить наличие разрешения можно бесплатно. Это существенно снижает риски работы с недобросовестными застройщиками, предоставляющими поддельные или недействительные разрешения, и повышает прозрачность всего строительного рынка. Для сферы закупок строительных работ по Закону № 44-ФЗ усиление цифровой прослеживаемости строительной документации означает, что заказчики и контрольные органы получают возможность оперативной проверки действительности разрешений, что может повлиять на контроль исполнения контрактов.

Новый порядок направлен на систематизацию, автоматизацию и учёт результатов предоставления государственных услуг в сфере строительства. Автоматическое уведомление застройщиков через портал Госуслуг (или региональный портал, как mos.ru в Москве) и автоматическое межведомственное взаимодействие с Росреестром сокращают количество документов, которые застройщик должен подавать самостоятельно. Это снижает административные барьеры и упрощает процедуру ввода объектов в эксплуатацию. В то же время до 1 сентября 2027 года сохраняется региональная специфика. Застройщикам необходимо учитывать, в каком регионе реализуется проект: перешёл ли регион на реестровую модель с 1 сентября 2026 года или воспользовался переходным периодом. В регионах, сохранивших старый порядок, разрешения продолжают выдаваться в привычной форме, что требует от участников строительного рынка гибкости и постоянного мониторинга регионального законодательства.

Выводы

С 1 сентября 2026 года в России начался масштабный переход на цифровой учёт разрешительной документации в строительстве, и первые практические итоги уже видны: Москва, одной из первых перешедшая на новые правила, к середине сентября официально разъяснила механику работы системы на своём уровне. Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта больше не являются отдельными документами — их заменяет запись в электронном реестре. Нормативную базу составляют Федеральные законы № 304-ФЗ от 31 июля 2025 года и № 299-ФЗ от 4 августа 2026 года, а также Постановления Правительства Российской Федерации № 596 и № 589. Вместо разрешения застройщик получает выписку из реестра, а взаимодействие с Росреестром осуществляется автоматически. Регионы могут отложить переход на реестровую модель до 1 сентября 2027 года, приняв соответствующее решение на уровне субъекта Российской Федерации — с этой инициативой уже выступил, например, Архангельское областное собрание депутатов, сославшись на нехватку бюджетных средств на техническую подготовку. Для объектов обороны и безопасности реестры ведутся на бумажном носителе. Ранее выданные разрешения действуют до окончания срока, но все изменения в них оформляются через реестровую запись.

Для компании «ТОП Групп», осуществляющей проектирование, строительство и оснащение промышленных зданий и комплексов системами холода и ОВиК, знание новых правил является обязательным условием эффективного сопровождения проектов на всех этапах — от получения разрешительной документации до ввода объектов в эксплуатацию. Переход на реестровую модель — это не просто смена формы документа, а изменение логики взаимодействия с контролирующими органами. Чем раньше участники строительного рынка адаптируются к новым правилам, тем меньше рисков и административных издержек они понесут.

Рекомендуем застройщикам и девелоперам уточнять актуальный порядок выдачи разрешений в регионе реализации проекта, учитывать при подаче заявлений, что результатом будет выписка из реестра, а не отдельный документ, проверять наличие разрешений контрагентов через систему «Стройкомплекс.РФ» (или региональный аналог) и при внесении изменений в ранее полученные разрешения оформлять их через реестровую запись.

Статья подготовлена экспертами компании «ТОП Групп» (topgp.ru). Мы проектируем, строим и оснащаем промышленные здания и комплексы системами холодоснабжения и ОВиК, сопровождая проекты на всех этапах — от получения разрешительной документации до ввода в эксплуатацию.